Жилищный кооператив «Бест Вей» — мой обзор и подсчеты

Я из той категории людей, кто хочет жить в благоустроенном доме за городом, а не пребывать в стесненных условиях городской квартиры. Моя мечта переехать в коттеджный поселок появилась лет пять назад. Сейчас жилплощади у нас хватает, но в нашем с женой возрасте уже не хочется соседствовать с родителями. С ростом доходов мы начали откладывать деньги на строительство, но пандемия и уход цен на недвижимость в космос нас подкосили.




Поскольку стало ясно, что в условиях разогнавшейся инфляции копить мы можем вечно, я решил рассмотреть вопрос ипотеки. Во время поисков подходящего банка наткнулся на информацию про жилищные кооперативы. Честно говоря, для меня оказалось открытием, что подобные организации еще существуют. Помню, как еще в советские времена моим родственникам удалось приобрести кооперативную квартиру и съехать, наконец, из коммуналки. Сейчас эти организации работают немного по-другому, но суть та же - люди покупают жилье на весьма выгодных, по сравнению с ипотекой, условиях. Я вник в вопрос, немного посчитал и хочу поделиться своими выводами. За образец взял один из самых крупных на сегодня объединений пайщиков - жилищный кооператив "Бест Вей".
Покупка дома через ипотеку - подводные камни
Средняя стоимость очень скромного дома в пригородах Санкт-Петербурга - 15 млн рублей. Брал по минимуму, ориентируясь на объявления ЦИАН. Конечно, есть более роскошные варианты, но и за эту цену можно приобрести полностью готовое к жизни строение с участком, откуда дорога в офис у меня будет занимать не более получаса. В вопросе с ипотекой ориентировался на калькулятор одного из самых известных в стране банков, который предлагает жилищное кредитование по стандартным на сегодня ставкам 19% годовых.
Требуется ровно половина суммы, остальное в наличии имеется. Получить кредит я могу лишь при условии подтвержденного дохода в размере 168 тысяч рублей. Тут мы упираемся в первую проблему - официальных справок на такую зарплату я не наберу, хотя фактически имеется даже больше. Предположим, я решил этот вопрос, получил документы и хочу погасить задолженность в течение 10 лет. В дальнейшем мне придется переводить банку около 120 тысяч рублей ежемесячно. Сумма переплаты в этом случае за 10 лет составит 250%.
Тут можно порассуждать о быстром погашении, что лично мне по силам. Но никто не отменял болезни, увольнения и другие форс-мажоры. Итог неуплаты известен - недвижимость изымают, продают с торгов, как правило по заниженной стоимости, и ты оказываешься жилья. К тому же, не стоит забывать о скрытых платежах, которые наверняка есть. Перспектива не самая радужная.
Собственный дом через кооператив "Бест Вей"
Для начала поясню, как работает сегодня жилищная кооперация. Методика несколько отличается от принятой в советские времена, когда граждане скидывались на строительство конкретного дома. К примеру, пайщики "Бест Вей" не привязаны к определенным городам и регионам. Вступить в организацию может любой житель России от Калининграда до Камчатки. Не требуется подтверждать официальный доход и иметь безупречную кредитную историю. В списке необходимых документов только паспорт.
В выборе жилья человек не ограничен. Для кооператива не имеет значения, что именно я хочу купить: квартиру, деревенский дом или коттедж в поселке. Единственное в этом плане ограничение - недвижимость должна быть готовой, вложиться в строительство через кооператив не получится. Как я понял, цель ограничения - избавить членов кооператива от рисков, связанных с недобросовестными застройщиками.
На первом этапе желающим вступить в ПК "Бест Вей" требуется располагать средствами в размере 35-50% от стоимости жилья. Альтернатива - накопить на пай, уже будучи членом кооператива.
Вступление в кооператив не означает, что жилье мне купят сразу. Тут все организации в сфере потребкооперации работают схожим образом - существует очередь. Я анализировал информацию о других ЖСК в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и сделал вывод, что самый короткий срок ожидания - в "Бест Вей". Отзывы свидетельствуют, что в очереди люди стоят около года. Проще говоря, недвижимость сначала покупают пайщикам, вступившим в организацию до меня.
Когда я дождусь своей очереди, мне потребуется выбрать дом и предоставить кооперативу документы для юридической экспертизы. Недвижимость проверят на чистоту и наличие обременений. Требование справедливое, так как я тоже заинтересован купить надежное жилье, с которым в будущем не будет проблем. Услуги юристов стоят 60 тысяч рублей, причем я плачу всего один раз. Если объект не одобряют, последующие экспертизы будут бесплатными.
Как только находится подходящий дом, кооператив выкупает его за счет средств паевого фонда. Мы сразу можем переезжать, регистрироваться на новом месте жительства, обустраивать участок и так далее. На полное погашение стоимости дома у меня будет 10 лет. Все это время дом будет находиться во владении "Бест Вей". Документы о праве на собственность я получу после окончательных расчетов по паевым платежам.
Теперь поговорим о переплатах и рисках. С учетом всех членских платежей, рассрочка мне обойдется порядка полумиллиона рублей дополнительных расходов. Кооператив - некоммерческая организация, я не вношу никаких процентов и просто гашу ссуду равномерными платежами. Переплату я рассчитал на 10 лет вперед, но никто не обязывает меня затягивать возврат. Соответственно, чем раньше я внесу деньги, тем больше сэкономлю.
Представим форс-мажорную ситуацию - предположим, я теряю работу и не могу платить. Жилье придется вернуть, но с одним существенным нюансом. Свой пай я полностью получу обратно. Удерживают только невозвратные платежи - членские взносы, которые тратятся на уставную деятельность жилищного кооператива "Бест Вей". Отзывы подтверждают, что за 8 лет работы организация еще ни разу не нарушала своих обязательств перед пайщиками.
Проблемы жилищной кооперации в России и новости о "Бест Вей"
Как только идея купить дом с минимальными затратами меня захватила, я с удивлением обнаружил, что с недавних в борьбу с кооперативами активно включился Банк России. В результате в деятельности нескольких десятков объединений пайщиков регулятор якобы обнаружил "признаки финансовой пирамиды". При этом никаких официальных объяснений, что именно НЕ ТАК, я не нашел. Зато неоднократно читал предположения авторитетных лиц, что банк в своем решении основывался на социальные сети и мнения отдельных пользователей.
Честно говоря, с "Бест Вей" ситуация для меня остается неясной. По факту регулятор не запрашивал у кооператива документы, не обращался за разъяснениями к руководству, не выпускал приказов или распоряжений. Тем не менее, в банк одностороннем порядке закрыл сайт организации и включил ее в "черный список". До этого кооператив успешно действовал на протяжении многих лет, приобрел более 2,5 тысячи квартир, причем около 250 объектов уже перешли в собственность пайщиков. Все это время никаких вопросов к некоммерческой организации не возникало.
Нашлись и обнадеживающие новости о "Бест Вей". В конце марта исполняющим обязанности главы потребительского кооператива стал кандидат экономических наук и депутат Государственной думы от партии "Справедливая Россия" Сергей Крючек. Новый руководитель уже приступил к работе по защите интересов "Бест Вей" - сделал официальный запрос в ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, подал жалобы в надзорные органы. Политик действует как независимый эксперт и не имеет связей с учредителями организации. В кооперативе надеются с его помощью преодолеть возникшие проблемы, которые негативно сказываются на интересах пайщиков.
В борьбу за кооперативное движение включился депутат Госдумы Валерий Гартунг. Политик считает, что действия Банка России серьезно осложнили деятельность объединений пайщиков, что повышает риски людей, которые продолжают выплачивать свою долю за жилье. "Бест Вей" первым оказался под ударом как самый крупный кооператив в стране. В начале 2022 года численность организации составляла более 19 тысяч человек. Депутат уже обратился за разъяснениями в официальные органы и надеется, что добьется продуктивного диалога.
Кооператив "Бест Вей" - отзывы пайщиков и мнения экспертов
В своих предположениях эксперты единодушны - действия Банка России направлены на ликвидацию последней возможности для малообеспеченных граждан приобрести жилье. Проблем касается и таких как я - людей без высокого официального дохода. Если кооперативное движение задушат, вариантов будет немного - снимать квартиры или жить в стесненных условиях. Думаю, пострадает в первую очередь молодежь в регионах, где заработная плата в размере 100 тысяч рублей кажется чем-то из области фантастики. Не понаслышке знаю, что частая причина переезда молодых людей в мегаполисы и эмиграция - желание заработать на собственное жилье.
Пайщики "Бест Вей" в своих отзывах пишут, что только благодаря кооперативу им удалось купить недвижимость без ипотеки. Многие проживают в квартирах не первый год и продолжают исправно платить паевые и членские взносы. Погасившие задолженность вступают в кооператив по второму разу, чтобы приобрести жилплощадь детям и близким родственникам.


Приведу всего лишь несколько отзывов:






Какой я могу сделать вывод? Очень жалею, что не озаботился покупкой дома через кооператив лет пять назад. Уверен, что сегодня я бы уже выплатил свой пай и жил за городом в комфортных условиях. Однако активная работа политиков по защите кооперативов оставляет надежду, что проблема все-таки решится. В противном случае у меня останется только два пути - продолжать копить или вдвое переплачивать за пользование кредитными средствами.